2010年9月10日某城市由于国家国有企业改革改制的需要对某国有大型企业进行了拟发起组建股份有限公司的行为，由于此次改制活动涉及本企业C和D两块宗地，所以企业委托本市某土地评估机构对所涉及的两宗土地进行了评估。C宗地为商业用地；D宗地为工业用地，容积率为0.5。两宗地的基本情况如下：
C宗地位于城市市区，评估人员在评估的时候同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法得到的结果为1520元/m ² ，收益还原法得到的结果为1070元/m ² 。
D宗地位于城市郊区，属于当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用的土地。
在改制过程中根据资产重组的需要，在土地资产处置的问题上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：①对C宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；②对D宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。
该股份有限公司成立之后，由于城市的规划发展的需要，D宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，并增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2.2，并全部用于出租经营。 运用成本逼近法评估D宗地的出让土地使用权价格时，正确的操作步骤是______。
①求算土地取得费，②确定土地开发费，③计算利息，④计算土地开发利润，⑤计算土地增值收益，⑥计算有限年期土地使用权价格