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【简答题】
某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策,拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值,该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。
按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后,对该企业旧址的区域条件进行了调查,结合土地开发建设特性,收集了区域的规划控制标准,区域宜于开发商业和居住房地产,可以批准的规划条件一般是:规划用途商住综合,出让年限50年;规划限制条件和设计方案中,建筑物限高50米,地上容积率3.5,建筑密度不大于 25%。
土地评估中介机构进一步量化指标,确定评估的宗地面积按照4000平方米计算,建筑物地上16层,地下2层,其中地下第2层1000平方米为设备层;地下第1层1000平方米为停车,场,有150个停车位。地上1~4层为商场(建筑物各层面积相等),5~16层为住宅(建筑物各层面积相等),建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时,可以给予一定的政策优惠,即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工,余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳,试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?
土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据:该项目若开发,工程开发周期大约是一年半,工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬,销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计;商场在工程建成完工的半年后可出租,预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%),停车场在商场竣工营业时就可出租,车位租金为:地下每个450元/月,地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/平方米,住宅2000元/平方米,地上停车位平均500元/个,专业费为建安综合成本的3%。
假设资金投入方式为均匀投入,按年计息。资金前3个月投入总资金的30%,紧接着的九个月又投入了总资金的40%,最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%,投资折现率13%,投资回报率20%,土地还原利率7.5%,物业房地产综合还原利率7.8%,纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。
根据假设开:发法公式,结合项目的具体情况,用现金流量折现法评估项目的土地价格。
题目标签:
土地评估机构
总建筑面积
国土资源部
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参考答案:
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举一反三
【多选题】某 3 层商场建筑,总建筑面积为 12000㎡,室内最大净宽高度为 4.5m,采用网格吊顶,建筑内全部设置湿式自动喷水灭火系统,采用标准覆盖面积洒水喷头,下列关于该自动喷水灭火系统的做法中,正确的有( )。
A.
系统的喷水强度为 10.4L/(min·㎡)
B.
共设置 2 套湿式报警阀组
C.
采用流量系数 K=80 的洒水喷头
D.
系统的作用面积为 160㎡
E.
系统最不利点处喷头的工作压力为 0.04MPa
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【单选题】楼面地价与土地总价、总建筑面积三者之间的关系为 ( ) 。
A.
楼面地价=土地总价×总建筑面积
B.
楼面地价=土地总价÷总建筑面积
C.
楼面地价=总建筑面积×土地总价
D.
楼面地价=总建筑面积÷土地总价
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【单选题】某单层厂房外墙外围水平面积为1550平方米,厂房内设有局部两层办公用房,办公用房的外围水平面积为250平方米,则该厂房总建筑面积是( )。
A.
1550平方米
B.
1300平方米
C.
1800平方米
D.
2050平方米
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【多选题】建筑物的总建筑面积包括( )。
A.
使用部分
B.
交通联系部分
C.
结构、围护分隔构建本身所占用的面积
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【单选题】有一房地产,土地面积2500m2,为7年前通过有偿出让取得,当时地价为700元/m2,土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2,于3年前交付使用,当时的建筑物建造价为600元/m2,现在建造同类建筑物需800元/m2,估计该建筑物上可使用45年,残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为( )万元。
A.
100
B.
149
C.
232.3
D.
180
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【单选题】某房地产开发项目的占地面积为15000m2,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/m2。
A.
5377.78
B.
6277.78
C.
6722.22
D.
7847.22
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【判断题】总建筑面积为 500 m的修车库可不设置环形消防车 道。( )
A.
正确
B.
错误
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【单选题】资产评估机构、房地产评估机构、土地评估机构应依法成立并执业()个会计年度以上(含)方可准入。
A.
A、一
B.
B、二
C.
C、三
D.
D、五
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【单选题】某宾馆开发项目共有150间客房,平均每间客房的面积为40m2,总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为( )万元。
A.
1800
B.
2040
C.
2100
D.
2380
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【单选题】某寒冷地区公共建筑,地下3层,地上37层,建筑高度169m,总建筑面积121000,地下室设有消防水泵房和消防水池。下列消防水泵房的验收结果中,符合现行国家标准《消防给水及消火栓系统技术规范》(GB50974)的是()。
A.
消防水泵房设在地下二层,室内地面与室外出入口地坪高差为12m
B.
消防水泵房主要通道宽度为1.1m
C.
消防水泵房疏散门直通室外,并采用乙级防火门
D.
消防水泵房采用耐火极限不低于2.0h的防火隔墙和1.50h的楼板与其他部位隔开
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