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【单选题】
若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中,不正确的是(  )。
A.
同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
B.
选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
C.
若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估价报告中说明并陈述理由
D.
估价方法的选用必须征得估价委托人的同意
参考答案:
参考解析:
.
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举一反三
变电验收管理规定中,旁站见证包括( )的见证。
A.
关键工艺
B.
关键工序
C.
关键部位
D.
重点试验
变电验收管理规定中,对( )的设备应进行复试。
A.
数据存在疑问
B.
现场需要
C.
反复出现问题
D.
有明显缺陷
变电验收管理规定中,基建工程可研初设审查,系统部分审查内容包括( )。
A.
系统接入方案
B.
短路电流计算及主要设备选择,及设备更换选择原则
C.
电气设备的绝缘配合及防止过电压措施
D.
确定电气设备及绝缘子串的防污要求
变电验收管理规定中,基建工程可研初设审查,辅助控制系统审查内容包括( )。
A.
图像监视及安全警卫子系统
B.
全站图像监视、范围及摄像设备布点方案
C.
安全警戒设计
D.
火灾报警子系统结构、布线要求及主机、控制模块、联动方案
变电验收管理规定中,基建工程可研初设审查,土建部分审查内容包括( )。
A.
站址所处位置、站址地理状况和相关交通运输条件
B.
主要建构筑物基础方案、型式及埋置深度、地基处理方案
C.
站区所采取的抗震烈度
D.
变电站用水解决方案
变电验收管理规定中,基建工程可研初设审查,拆旧物资利用审查内容包括( )。
A.
废旧物资技术鉴定报告审查
B.
报废结论审查
C.
拆旧物资利用方案审查
D.
转备品保管方案审查
变电验收管理规定中,基建工程可研初设审查,停电实施方案审查内容包括( )。
A.
大型改造过程中临时供电过渡方案审查
B.
大型改造过程中负荷转移方案审查
C.
大型改造过程与带电设备安全措施审查
D.
每一阶段需完成的工作内容,对现有系统的停电配合要求
变电验收管理规定中,基建工程中间验收分为( )等三个阶段。
A.
主要建(构)筑物基础基本完成
B.
土建交付安装前
C.
土建交付安装后
D.
投运前(包括电气安装调试工程)
变电验收管理规定中,基建工程竣工(预)验收应满足的条件包括( )。
A.
施工单位完成三级自检并出具自检报告
B.
现场设备生产准备完成
C.
现场应具备各类生产辅助设施(包括安全工器具、专用工器具、备品备件等)
D.
施工图纸、交接试验报告、单体调试报告及安装记录等完整齐全,满足投产运行的需要
变电验收管理规定中,基建工程竣工(预)验收,设备的技术资料包括( )等。
A.
设备订货相关文件
B.
设计联络文件
C.
设计图纸资料
D.
备品备件资料
变电验收管理规定中,变电站技改工程可研初设审查,拆旧物资利用审查的内容有( )。
A.
废旧物资技术鉴定报告审查
B.
报废结论审查
C.
拆旧物资利用方案审查
D.
转备品保管方案审查
变电验收管理规定中,变电站技改工程可研初设审查,停电实施方案审查的内容有( )。
A.
大型改造过程中临时供电过渡方案审查
B.
大型改造过程中负荷转移方案审查
C.
大型改造过程与带电设备安全措施审查
D.
每一阶段需完成的工作内容,对现有系统的停电配合要求
变电验收管理规定中,变电站技改工程关键点见证前期应做好( )工作。
A.
了解设备的技术要求,包括设计联络会、技术交底、设计变更等内容
B.
了解《关键节点见证实施方案》相关内容
C.
了解合同中明确需见证的关键点
D.
调阅监造日志和记录
变电验收管理规定中,变电站技改工程关键点见证主要工作方法有( )。
A.
调阅监造日志和记录
B.
抽样检查主要材料,如变压器电磁线抽检
C.
抽样检查关键工艺的检验记录,如抽样检查突发短路试验
D.
了解《关键节点见证实施方案》相关内容
端子箱及检修电源箱验收细则中,端子箱绝缘检查验收标准为( )。
A.
二次接线用1000V绝缘表测量,要求大于10兆欧
B.
箱内母线(如有)对地绝缘可靠,母线无裸露导体
C.
箱内端子排绝缘完好,接线端子及螺栓无锈蚀
D.
二次接线用1000V绝缘表测量,要求大于15兆欧
站用交流电源系统验收细则中,每套屏柜应配置铭牌,铭牌上至少应包括( )。
A.
检验日期
B.
屏柜设备制造厂家的名称
C.
型号、编号
D.
生产日期
站用交流电源系统验收细则中,当发生( )情况时,UPS设备应能发出报警信号。
A.
交流输入过电压、欠电压
B.
交流输出过电压、欠电压
C.
交流输入缺相
D.
UPS装置故障
站用直流电源系统验收细则中,蓄电池出口回路应采用( )。
A.
熔断器
B.
直流断路器
C.
具有断路器特性的熔断器
D.
具有熔断器特性的直流断路器
站用直流电源系统验收细则中,蓄电池出厂验收包括( )。
A.
外观检查
B.
极性检查
C.
密封性检查
D.
内阻值检查
辅助设施验收细则中,变电站的安防设施包括( )。
A.
脉冲电子围栏
B.
室内入侵防盗报警装置
C.
变电站实体防护
D.
变电站门禁系统
辅助设施验收细则中,一次设备状态在线监测装置主要包括( )装置。
A.
变压器状态监测
B.
组合电器局部放电
C.
容性设备状态监测
D.
避雷器设备状态监测
辅助设施验收细则中,要求通风、空调及除湿机系统应进行试运行验收,包括( )。
A.
无异常声响
B.
无异常振动
C.
风向正确
D.
噪声不超过设备说明书标准
辅助设施验收细则中,规定( )均加有防护套,至室外锁具的电缆线有软防护套。
A.
通讯总线地下钢管
B.
电缆沟内PVC管敷设
C.
柜内PVC管敷设
D.
电缆沟中的走线或直埋电缆
辅助设施验收细则中,要求空调及除湿机的( )资料要求整洁、齐全、与现场实际一致。
A.
安装使用说明书
B.
竣工图纸资料
C.
维护手册
D.
设备安装及调整记录、检验记录
辅助设施验收细则中,要求水喷淋装置管道应满足( )。
A.
焊接表面不允许有裂缝、气孔、咬边、凹陷、接送坡口错位
B.
在喷水干管或喷水管上应有防晃支架,相邻两喷头间的管段上至少应设一个吊架
C.
报警阀以后的管道上无其它用水设施
D.
管网不同部位设置的减压孔板、节流管、减压阀等减压装置均应符合设计要求
辅助设施验收细则中,要求水喷淋装置喷头应满足( )。
A.
型号、规格应符合设计要求,各种标志应齐全
B.
安装应整齐、牢固,严禁附着涂层
C.
特殊场所安装的喷头应有防护措施
D.
溅水盘与墙面的距离符合设计要求
辅助设施验收细则中,要求水喷淋装置末端试验装置应满足( )。
A.
分区末端应设置试水装置,干式系统末端应设排气阀
B.
末端试验阀打开时压力表读数不小于0.49MPa
C.
主、备泵启动切换正常,泵启动信号显示正常
D.
出水无杂质
辅助设施验收细则中,关于脉冲电子围栏前端设施的描述正确的是( )。
A.
围栏金属导线不与脉冲电子围栏供电电源或其他电源相连接
B.
终端杆、承力杆为不锈钢、喷塑金属管,围栏承力杆无倾斜、倒塌、破损杆件均采用灌浆水泥的方法或专用防锈底座固定在靠近墙顶宽度的外侧,顶端采用封冒封口
C.
导线与杆件交汇处有绝缘子连接绝缘子采用工程塑料,抗脉冲电压应不小于15kV
D.
前端围栏安装不存在盲区
辅助设施验收细则中,下面关于脉冲电子围栏防雷接地的描述正确的是( )。
A.
所有被保护设备做好等电位连接
B.
电子围栏接地网与变电站原有接地网分开并保持足够距离
C.
避雷器符合要求
D.
接地电阻应小于1Ω
辅助设施验收细则中,关于围墙移门的描述正确的是( )。
A.
大门口宜采用全封闭式电动移门,高度不低于2.2m
B.
电动移门上方安装反爬栏
C.
电动移门左侧(或右侧)开启一小门,门栓、锁具在门内侧,中间位置可设应急开锁孔
D.
电动移门驱动装置可靠,移动灵活
辅助设施验收细则中,关于照明灯杆、开关插座的选择和安装的描述正确的有( )。
A.
照明灯杆完好,无歪斜、锈蚀,基础完好,接地良好
B.
照明灯杆避开上下水道、管沟等地下设施,并与消防栓保持2m距离,灯杆高度适宜,灯杆(柱)距路边的距离为1m~1.5m
C.
蓄电池室内不装设开关及插座,或装设防爆型开关及插座
D.
面积较大的房间设置双控照明开关,照明开关安装在便于操作的出入口
站用直流电源系统精益化评价细则中,关于站用交流不间断电源系统(UPS)外观,下列说法正确的是( )。
A.
站用交流不间断电源系统风扇运行正常
B.
屏柜内各切换把手位置正确
C.
出线负荷开关位置正确,指示灯正常,开关标志齐全
D.
连接导线截面面积符合要求
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【单选题】为评估某宗房地产2015年9月末的价格,选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2,成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时,可比实例在价值时点时的价格等于(  )。
A.
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)
B.
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数
C.
可比实例在成交日期时的价格×(估计时点时的价格指数/成交日期时的价格指数)
D.
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数
【单选题】假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()
A.
原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权
B.
原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.
业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.
该500万元可再次抵押
【单选题】若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。房地产估价报告中估价师声明的内容不包括(  )。
A.
估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B.
估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C.
估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D.
估价师对估价结果成立条件的提示和说明
【单选题】某估价对象原为某单位2004年的集资建房,其中土地是由单位出资购买的,经政府批准,单位决定6年后发给职工房地产权证,自发证之日起,房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时,由于债务纠纷,法院判决将估价对象抵债,请估价其价值。此时的估价技术路线应该是(  )。
A.
先确定估价对象可以上市之日的市场价值,再折现到估价时点
B.
先确定单位购买土地价格及职工集资价格,再折现到估价时点
C.
先确定估价对象的现值,再折现到可以上市的时间
D.
先确定估价对象的现值,再折现到估价时点
【单选题】共用题干某写字楼建筑面积为6800m2,高4层,设有两部直梯,简单装修,位于某市交通要道和商业次中心附近,现业主委托某房地产估价机构评估其价格。 在用收益法评估时,客观收益应取()。
A.
出租合同中所载明的租金
B.
市场上正常客观租金
C.
A和B的平均值
D.
价值时点之后,租约期结束之前按出租合同的租金,租约期结束之后按市场上正常客观租金
【单选题】共用题干估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值,估价结果为3500万元,则( )。
A.
3500万元是该宾馆的公开市场价值
B.
3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C.
3500万元是保险事故发生后的损失价值
D.
投保时,保险金额不能超过3500万元
【单选题】共用题干2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼,规划批准用地30000m2,建筑面积100000m2。合同约定甲方出地,乙方出建设资金,住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:6比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅,不需缴纳土地使用权出让金,乙分得的部分定为商品住宅,并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续,交清了2800万元的土地使用权出让金。2012年10月30日主体结构...
A.
在建工程建筑物市场价值*40%+(土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元)*40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
B.
在建工程建筑物市场价值*40%+(土地市场价值25000万元-其中的土地使用权出让金部分)*40%
C.
在建工程建筑物市场价值*40%+(土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元)*40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
D.
以上三种判断都不对
【单选题】该商业中心的房屋所有权登记属于()登记。
A.
房屋所有权转移登记
B.
房屋所有权变更登记
C.
房屋所有权初始登记
D.
房屋所有权注销登记
【多选题】拆迁评估时,C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括()。
A.
被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。
B.
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
C.
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认
D.
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市房地产管理部门申请确认
E.
对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
【单选题】共用题干甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于200 4年,现状用于商业,于2 00 7年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是( )。
A.
估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让
B.
估价对象法定用途为工业,现状用途为商业,遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业
C.
该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变
D.
本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
【多选题】责令限期拆迁决定发布后,若C户仍不搬迁,下列关于强制拆迁正确的说法是()。
A.
A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁
B.
B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁
C.
A市人民政府责成有关部门强制拆迁
D.
A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁
E.
A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁
【单选题】共用题干估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。 若采用成本法估价,下列表述中不正确的是( )。
A.
应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B.
无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C.
在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.
在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
【单选题】共用题干2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼,规划批准用地30000m2,建筑面积100000m2。合同约定甲方出地,乙方出建设资金,住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:6比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅,不需缴纳土地使用权出让金,乙分得的部分定为商品住宅,并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续,交清了2800万元的土地使用权出让金。2012年10月30日主体结构...
A.
已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金2800万元
B.
已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金2800万元+需补交的土地使用权出让金6000万元
C.
在建工程建筑物市场价值+土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元
D.
在建工程建筑物市场价值+土地市场价值25000万元
【单选题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法(注:应为动态分析法,下同)进行估价。采用现金流量折现法进行估价时,正确的是( )。
A.
对宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.
对宗地整体估价,将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.
对宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.
对三期分别估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
【单选题】估价对象为制药工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业房地产,自主经营百货生意。由于缺少流动资金,企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价,下列说法正确的是( )。
A.
估价机构根据最高最佳原则,应按商业用途评估该房地产   
B.
估价机构根据合法原则,应按工业用途评估该房地产   
C.
该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门   
D.
由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值
【单选题】某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。 7.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的的评估价值应为( )。
A.
该两幢建筑物抵押评估价值之和   
B.
该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金   
C.
该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格   
D.
该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
【单选题】某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果,发现该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。 6.采用成本法估价时,估价的基本路线为( )。
A.
采用房地合估方法,计算两栋房屋的重置价格   
B.
采用房地分估方法,计算两栋房屋的重置价格扣除折旧   
C.
该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金   
D.
采用房地合估方法,该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金,扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值
【多选题】估价对象为制药工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业房地产,自主经营百货生意。企业补交了土地出让金,并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价,则在运用收益法评估该房地产价值时( )。
A.
该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益,则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益   
B.
收益年限由土地的剩余年限决定   
C.
装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值   
D.
预测该类商业地产每年以3%的收益递增,因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算
【单选题】估价对象为制药工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业房地产,自主经营百货生意。商业房地产变现能力分析不包括的是( )。
A.
估价对象的通用性   
B.
在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度   
C.
人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值   
D.
变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序
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