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房地产估价原则题库
题数
20
考试分类
房地产估价原则
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简介
房地产估价原则
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【简答题】
[1/20]现有房地产应改变用途的条件是什么？
参考答案：
应改变现有房地产用途的条件是：（新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。
参考解析：
无
【简答题】
[2/20]合法原则对房地产估价有何要求？房地产估价为何要遵循该原则？
参考答案：
合法原则要求房地产估价的结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。之所以要遵守该原则是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。但估价对象的权益必须是依法判定的，不是委托人或估价师可以随意假定的。
参考解析：
无
【简答题】
[3/20]什么是房地产估价原则？主要有哪些房地产估价原则？
参考答案：
人们在房地产估价的反复初中和理论探索中，逐渐认识了房地产估价形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。
房地产估价原则主要有：
独立客观公正原则；
合法原则；
最高最佳使用原则；
估价时点原则；
替借原则；
谨慎原则。
一般原则主要有独立客观公正原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中独立客观公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则。
参考解析：
无
【简答题】
[4/20]在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师将自己设想为各方当事人的角色或心态来思考评估价值？
参考答案：
首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即换位思考。然后，估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低会对自己有何影响，假如是买方会怎样，是卖方又会怎样。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。
参考解析：
无
【简答题】
[5/20]什么是均衡原理？
参考答案：
均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
参考解析：
无
【简答题】
[6/20]估价时点为什么不总是“现在”？现实中估价时点应为“过去”和“未来”的估价分别有哪些？
参考答案：
因为评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。估价时点是过去的例如大多数房地产纠纷案件中特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价，还有对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中。估价时点是现在，估价对象为历史状况下的情形，如在投保火灾的建筑物被烧毁后评估其损失价值或损失程度时，还有在国有土地上房屋征收估价时。估价时点为现在，估价对象为未来的情形，如期房的评估。估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据时。
参考解析：
无
【简答题】
[7/20]在实际估价中如何遵守替代原则？
参考答案：
替代原则对于具体的房地产估价要注意：
A如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知道它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格；
B.不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。
参考解析：
无
【简答题】
[8/20]什么是适合原理？
参考答案：
适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
参考解析：
无
【简答题】
[9/20]什么是最高最佳利用？如何衡量及寻找估价对象的最高最佳利用？
参考答案：
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。寻找估价对象最高最佳使用的方法是先尽可能地设想出各种潜在使用方式，然后从以下方面进行依序筛选：
A.法律上的许可性；
B.技术的可能性；
C.经济上的可行性；
D.价值是否达到最大化。
参考解析：
无
【简答题】
[10/20]掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？
参考答案：
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准价值。
参考解析：
无